Bất động sản Việt Nam: Sau đỉnh núi cao thường là thung lũng/vực thẳm – Lịch sử liệu có lặp lại?

Lịch sử BĐS Việt Nam từng chứng kiến những chu kỳ "đỉnh núi – thung lũng". Ví dụ: các "cơn sốt" năm 2007-2008, 2010-2011, và 2018-2022 đều cho thấy quy luật bong bóng vỡ khi giá bị đẩy lên quá cao.

Tuy nhiên, bối cảnh hiện tại cho thấy sự khác biệt cốt lõi, hướng tới một giai đoạn điều chỉnh để trưởng thành thay vì lao xuống "vực thẳm".

Những yếu tố cốt lõi/căn cơ tạo nên sự bền vững của chu kỳ hiện tại:

Chu kỳ tiền rẻ toàn cầu và trong nước:

Các ngân hàng trung ương lớn trên thế giới (ECB, PBOC, BoE, và kỳ vọng Fed) đã và đang bước vào chu kỳ nới lỏng chính sách tiền tệ. Xu hướng tiền rẻ toàn cầu đang dần hình thành và thường kéo dài vài năm. Việt Nam khó có thể đứng ngoài xu hướng này, NHNN sẽ tiếp tục nới lỏng chính sách tiền tệ để hỗ trợ tăng trưởng. Điều này hàm ý rằng thời kỳ tiền rẻ có thể kéo dài, giúp BĐS có được nguồn vốn dồi dào và ổn định hơn.

* "Kỷ nguyên Vươn mình" và vai trò chiến lược của đất đai:

Để đạt mục tiêu tăng trưởng GDP cao và tham vọng "vươn mình", Chính phủ ưu tiên tăng trưởng. Quan điểm "hy sinh một phần lạm phát vì tăng trưởng" và việc bỏ "room tín dụng" thể hiện quyết tâm mạnh mẽ, mở ra kỷ nguyên tăng trưởng GDP cao kéo dài hàng chục năm.

Nghị quyết 18/2022 xác định đất đai là nguồn lực quan trọng, sẽ đóng góp lớn cho NSNN và là nguồn thu chính của địa phương. Điều này cho phép nhận định: Chính phủ, với tư cách là "Nhà cái", sẽ hoàn toàn ủng hộ và hỗ trợ BĐS để khai thác tối đa nguồn lực này.

* Bảng giá mới "hợp thức hóa" giá ảo của thị trường:

Bảng giá mới cùng các yếu tố đầu vào của BĐS không chỉ đẩy giá đất lên và neo giữ kỳ vọng mà còn vô hình trung "hợp thức hóa" mức giá ảo của thị trường, tạo mặt bằng giá mới cao hơn, có tính bền vững hơn so với các đợt tăng giá ảo trước.

* Thị trường BĐS trưởng thành và phát triển ổn định:

Với sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, thị trường sẽ dần trưởng thành và ổn định hơn thông qua các giải pháp căn cơ: đồng bộ Luật liên quan; điều chỉnh cơ cấu sản phẩm theo hướng tăng cung phân khúc nhu cầu thực (như Chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội); nhiều dự án được cấp phép (do pháp lý rõ ràng và đồng bộ)… sản phẩm nhiều và sát nhu cầu thực tế hơn sẽ sớm khuất phục “con ngựa giá bất kham”.

Thanh lọc thị trường và nhà đầu tư: chủ trương đấu thầu dự án, đấu giá đất công khai giúp đảm bảo cạnh tranh, công bằng. Các quy định khắt khe về điều kiện mở bán, sản phẩm hình thành trong tương lai, và tỷ lệ đặt cọc tối đa…. là các công cụ hữu hiệu để loại bỏ hoạt động đầu cơ, bảo vệ quyền lợi người mua và giảm thiểu rủi ro…cho người mua, cho nền kinh tế.

Hạ tầng phát triền tạo động lực thực: Dòng vốn đầu tư công mạnh mẽ vào hạ tầng đang tạo ra giá trị thực cho BĐS thông qua việc kết nối vùng kinh tế, rút ngắn thời gian di chuyển, và mở ra các khu vực phát triển mới. Điều này giúp giá BĐS tăng dựa trên tiềm năng phát triển, không chỉ dựa vào yếu tố đầu cơ.

* Nhu cầu thực và quá trình đô thị hóa: Việt Nam vẫn trong giai đoạn đô thị hóa mạnh mẽ với dân số trẻ, nhu cầu về nhà ở và các loại hình BĐS khác vẫn rất lớn, tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển lâu dài.

Điều chỉnh để trưởng thành và tăng trưởng bền vững:

Thay vì một "cú sốc" hay "vực thẳm" như những chu kỳ trước, thị trường BĐS Việt Nam có khả năng sẽ trải qua giai đoạn điều chỉnh để trưởng thành hơn và bước vào một chu kỳ tăng trưởng bền vững. Những biến động hiện tại là cần thiết để:

* Thanh lọc thị trường: Loại bỏ các nhà đầu tư yếu kém, các dự án không đủ năng lực, và các hoạt động đầu cơ thiếu lành mạnh.

* Tái cấu trúc nguồn cung: Định hướng lại các phân khúc sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu thực và khả năng chi trả của người dân, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở giá vừa túi tiền.

* Tăng cường minh bạch và pháp lý: Xây dựng một khuôn khổ pháp lý chặt chẽ và minh bạch hơn, giảm thiểu rủi ro cho cả nhà đầu tư và người mua, đồng thời tạo môi trường kinh doanh công bằng hơn.

Lịch sử có thể không lặp lại một cách hoàn toàn, nhưng nó luôn mang đến những bài học quý giá. Với sự chủ động và quyết liệt của Nhà điều hành thông qua các chính sách cụ thể, cùng với những nền tảng vĩ mô vững chắc xu hướng vốn rẻ, nhu cầu vốn cho "Kỷ nguyên vươn mình" và một mặt bằng giá đã được "hợp thức hóa", BĐS Việt Nam đang đứng trước cơ hội để vượt qua giai đoạn thách thức, hướng tới một sự phát triển bền vững và minh bạch hơn. "Thung lũng" nếu có, sẽ là một giai đoạn cần thiết để thị trường lấy lại cân bằng, chứ không phải một "vực thẳm" không lối thoát. Điều quan trọng là các nhà đầu tư cần nhìn nhận rõ những yếu tố nền tảng và xác định được mình đang ở đâu/khâu nào của thị trường để đưa ra quyết định sáng suốt trong bối cảnh thị trường đang chuyển mình mạnh mẽ này.