NHỮNG TÁC ĐỘNG TỪ VIỆC ĐÁNH THUẾ CHUYỂN NHƯỢNG 20% HAY "NGỒI NHÀ THỨ 2"

Chia sẻ lại góc nhìn của ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch DTJ Group, Thành viên Ban tư vấn Hành chính, Kinh tế,Hiệp hội Khoa học Hành chính Việt Nam về những tác động từ việc đánh thuế chuyển nhượng bất động sản.

Tôi xin chia sẻ một vài góc nhìn thực tế xoay quanh đề xuất “đánh” thuế chuyển nhượng và sở hữu căn nhà thứ hai, dưới lăng kính thị trường Việt Nam và bài học từ quốc tế.

Thị trường bất động sản Việt Nam, phụ thuộc lớn vào chính sách

Thị trường bất động sản Việt Nam đã phát triển hơn 30 năm, trải qua nhiều giai đoạn tăng trưởng và suy thoái, phần lớn gắn chặt với chính sách điều hành và dòng vốn tín dụng.

Trước 1993, nhà đất thuộc sở hữu nhà nước, không có mua bán. Sau Đổi mới, đặc biệt khi Luật Đất đai 1993 ra đời, quyền sử dụng đất bắt đầu được chuyển nhượng, thị trường hình thành và phát triển tại Hà Nội, TP.HCM. Giai đoạn 2001–2006, thị trường phục hồi nhờ FDI và tín dụng ngân hàng. Từ 2007 đến 2009, đất ven đô tăng giá mạnh theo kỳ vọng hạ tầng. Nhưng từ 2010 đến 2013, thị trường rơi vào đóng băng, giá giảm, tồn kho tăng, tín dụng bị siết.

Giai đoạn 2014–2019, thị trường phục hồi với các phân khúc mới như bất động sản nghỉ dưỡng, công nghiệp. Đến 2020–2021, COVID-19 khiến phân khúc du lịch, văn phòng gặp khó nhưng nhà ở vẫn hút dòng tiền nhờ lãi suất thấp. Từ 2022 đến nay, thị trường chịu áp lực điều chỉnh vì siết tín dụng, thanh khoản yếu và nhu cầu sụt giảm.

Bức tranh này cho thấy, thị trường tăng nóng hay đóng băng đều liên quan chặt đến dòng vốn và chính sách. Đáng nói, chỉ một nhóm nhỏ nhà đầu tư kiếm được lợi nhuận, trong khi phần lớn rơi vào khó khăn. Hệ quả là nợ xấu ngân hàng tăng, nhiều ngành phụ trợ bị kéo theo, giá cả leo thang, đời sống người dân bị ảnh hưởng.

Bài học đặt ra là cần minh bạch quy hoạch, kiểm soát đầu cơ và điều tiết hợp lý để tránh hình thành bong bóng tài sản.

Kinh nghiệm quốc tế, kiểm soát đầu cơ bằng thuế và tín dung.

Nhiều quốc gia đã áp dụng các giải pháp tài chính và thuế để điều tiết thị trường:

1, Singapore: Đánh thuế SSD đến 12% nếu bán nhà trong 3 năm đầu, từ 2023 người nước ngoài mua nhà chịu thêm thuế 60%.

2, Canada: Áp thuế nhà trống, người nước ngoài bị đánh thuế 25% tại British Columbia.

3, Đức: Thuế chống đầu cơ từ 25% đến 45% nếu bán trong vòng 10 năm.

4, New Zealand: Cấm người nước ngoài mua nhà, siết tín dụng bằng tỷ lệ vay trên giá trị tài sản.

5, Hàn Quốc, Trung Quốc: Hạn chế mua nhà thứ hai, tăng lãi suất vay để giảm đầu cơ.

6, Thụy Sĩ, Nhật Bản: Đầu tư mạnh vào nhà ở xã hội, khuyến khích nhà nhỏ giá rẻ, ưu tiên người mua lần đầu.

7, Mỹ, EU: Công khai thông tin sở hữu, siết giao dịch tiền mặt để ngăn rửa tiền.

Điểm chung là, họ không chỉ dựa vào thuế, mà kết hợp cả tín dụng, quy hoạch và công khai thông tin để kiểm soát đầu cơ, đảm bảo thị trường phát triển bền vững.

Thuế chuyển nhượng, nhà thứ hai, có nên áp dụng?

Tôi cho rằng có, nhưng cần thiết kế chính sách kỹ lưỡng.

Thuế cao sẽ khiến việc đầu cơ trở nên kém hấp dẫn, buộc dòng tiền dịch chuyển sang kênh đầu tư khác, đồng thời tăng nguồn cung nhà ở thật. Tuy nhiên, nếu thuế quá thấp (1% đến 2%), hoặc thị trường thiếu nguồn cung, người bán có thể đẩy thuế sang người mua. Mặt khác, nếu đánh thuế quá cao, người mua tích cóp cả đời để sở hữu căn thứ hai cũng bị ảnh hưởng, dễ dẫn đến bán tháo, gây sốc thị trường.

Vấn đề lớn khác là hệ thống quản lý sở hữu chưa đủ đồng bộ. Nhiều người có thể lách luật qua hình thức đứng tên người thân, công ty con, làm giảm hiệu quả của chính sách.

Giải pháp cho Việt Nam, lộ trình rõ ràng, chính sách linh hoạt

Tôi đề xuất Việt Nam nên bắt đầu với mức thuế thấp, lũy tiến theo số lượng nhà:

Căn thứ hai, thuế 0,5% đến 1% theo giá trị tài sản.

Căn thứ ba trở lên, 2% đến 5% mỗi năm,

Miễn giảm nếu căn hộ được cho thuê minh bạch, hoặc là nhà nghỉ dưỡng vùng sâu, vùng xa.

Chính sách thuế cần kết hợp điều kiện tín dụng: người mua nhà thứ hai phải có vốn tự có từ 70% đến 80%, lãi suất cao hơn nhà ở chính. Đồng thời, nên miễn hoặc giảm thuế nếu chủ sở hữu giữ nhà trong 5 đến 10 năm.

Điều kiện tiên quyết là minh bạch hóa sở hữu. Cần số hóa dữ liệu tài sản, công khai danh sách người sở hữu nhiều bất động sản, áp dụng thuế nhà trống nếu không sử dụng sau 6 tháng.

Bài học từ Thái Lan cho thấy, chỉ cần đánh thuế nhà thứ hai ở mức 0,02% đến 0,1%, kết hợp với siết tín dụng là đủ để làm giảm đầu cơ.

Tôi cho rằng Việt Nam nên áp dụng thuế chuyển nhượng và thuế nhà thứ hai, nhưng cần thực hiện một cách thận trọng, có lộ trình, linh hoạt và đồng bộ. Mục tiêu là kiểm soát đầu cơ, chứ không làm cản trở nhu cầu ở thật. Nếu làm đúng và đủ, đây sẽ là công cụ hiệu quả để thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn.

Tác giả: Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch DTJ Group, Thành viên Ban tư vấn Hành chính, Kinh tế,Hiệp hội Khoa học Hành chính Việt Nam.

Theo FB: NGuyễn Khánh