Giá Bất động sản neo cao, không chịu giảm: Vòng quay tiền (V) thấp- một lý do bị lãng quên
Nguyễn Đỗ Việt
Theo lý thuyết số lượng tiền trong nền kinh tế của Milton Friedman: Vòng quay tiền (V) x Cung tiền (M2) = Giá cả (P) x Sản lượng hàng hóa, dịch vụ (Q).
Chắc những người quan tâm tới kênh đầu tư này đã từng nghe các lý giải cho việc giá BĐS tăng shock và neo cao quá lâu: Cung ít – cầu cao; tác động của Bảng giá mới: kỳ vọng của người bán tăng cao- người mua cũng dần chấp nhận; lạm phát kỳ vọng tăng cao trước thông tin tín dụng năm 2025 có thể lên tới 16% hoặc hơn; Chủ đầu tư nâng giá; Môi giá tạo sóng, Tay to lợi dụng công cụ đấu giá để đẩy giá cả khu vực cận kề ...vv và vv.
Tất cả đều đúng và có lý... dưới một góc nhìn khác, người viết đưa ra một lý do rất căn cơ đó là “vòng quay tiền’ giảm mạnh, xin lý giải như sau:
Theo lý thuyết số lượng tiền trong nền kinh tế của Milton Friedman: Vòng quay tiền (V) x Cung tiền (M2) = Giá cả (P) x Sản lượng hàng hóa, dịch vụ (Q). Xét điều kiện kinh tế vĩ mô của Thế giới, của Việt Nam, các căng thẳng địa chính trị và Chiến tranh thương mại…, trên cơ cở số liệu 5 tháng đầu năm 2025 cho thấy:
i) Cung tiền (M2) đã và sẽ tăng mạnh: tính đến ngày 15/4, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt 16,23 triệu tỷ đồng, tăng 3,95% so với cuối năm 2024 và tăng 18,19% so với cùng kỳ năm ngoái (Báo cáo phục vụ chất vấn gửi Quốc hội của NHNN). Mục tiêu GDP 8% và tăng trưởng tín dụng 16%, tiền trả cho đội ngũ cán bộ, công chức khi sáp nhập, giải thể, bơm tiền ào ạt cho đầu tư công….vv vừa tạo ra kỳ vọng tăng giá hàng hóa và nỗi lo tiền mặt mất giá….
ii) Vòng quay tiền tệ (V) đã và đang tiếp tục xu thế giảm…Năm 2024 V đạt 0,67 lần, 5 tháng đầu năm 2025, V chỉ đạt mức 0.4 lần. Với tiềm lực ngân sách quốc gia hiện tại, giải pháp tăng shock cho V như “phát tiền cho dân tiêu” là điều không tưởng, các giải pháp khác thúc đẩy V như: thúc đẩy tiêu dùng, tăng cường đầu tư (cần có vĩ mô ổn định, niềm tin củng cố); giải phóng lượng tiền khổng lồ đang nằm chết trong BĐS, vàng, coint (trong khi các dấu hiệu vĩ mô lại kích thích dòng vốn chảy vào các kênh này); giải phóng nợ xấu, khơi thông dòng vốn…(luật hóa một số nội dung tại Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội về xử lý nợ xấu- việc sửa đổi các vấn đề pháp lý chưa bao giờ nhanh và đơn giản) … đều là các giải pháp căn cơ và không thể làm luôn và ngay được.
iii) ở vế kia của phương trình, Q - tổng sản lượng hàng hóa, dịch vụ…. có tốc độ tăng trưởng được cho là khiêm tốn- dù không có số liệu thống kê chính thức nhưng xem xét Chỉ số Nhà Quản trị Mua hàng (PMI) trong 6 tháng gần đây, chỉ có 1 tháng có PMI trên 50 điểm (12/2024: 49.8, các tháng 1-5/2025 lần lượt là: 48,9; 49,2; 50,5; 45,6; 49,8) cho thấy sức khỏe ngành sản xuất suy giảm một cách đáng lo ngại và dường như đã hình thành xu thế tháng sau thấp hơn tháng trước ….
Vậy nên P tăng cao là tất yếu, là hợp logic !
Tại sao giá Bất động sản lại cao bất thường và trụ đỉnh lâu ?
Giá BĐS ở ta đã tăng quá cao sau 2 lần bong bóng chồng bong bóng (giai đoạn 2016-2018 (tiền rẻ tràn lan, huy động dễ dàng từ TPDN) sau đó do thời Covid 2020-2021 (không biết làm gì ngoài Chứng khoán và bất động sản). Năm 2022 và 2023, Chính phủ điều tiết nên thị trường chững lại, sụt giảm và đóng băng thanh khoản … tuy nhiên, vì nhiều lý do mà Nhà điều hành không mạnh tay …vậy nên thị trường điều chỉnh ở mức độ vừa phải và không đồng đều ở các phân khúc.
Như đã đặt vấn đề ban đầu, giá BĐS neo cao do nhiều nguyên nhân đã được rất, rất nhiều người phân tích, mổ xẻ. Dưới tác động của chính sách tiền tệ nới lỏng và kỳ vọng mới từ sự triển khai đồng thời 3 Luật (Luật đất đai, Luật kinh doanh BĐS và Luật nhà ở từ 1/8/2024) với Bảng giá mới sát giá thị trường …. Đã cản trở, thậm chí triệt tiêu nỗ lực kéo giá xuống của Nhà điều hành trong thời gian qua.
Theo nguyên tắc, V quay bao nhiều lần thì số lần vốn và số lần tạo ra doanh thu tương ứng bấy nhiêu lần. Như một lẽ tự nhiên, đồng tiền sẽ tự tìm tới nhưng nơi mà nó dễ sinh sôi này nở nhất. Thường thì, khi V trên 1, dòng tiền có xu hướng đi vào sản xuất, kinh doanh ( khi V đạt 2,5 lần trở lên- dòng tiền sẽ tập trung hết cho Sx- KD) và ngược lại, ở dưới ngưỡng 1, dòng tiền có xu thế tìm tới các kênh đầu cơ. Thời Covid 2020- 2022, sản xuất đình đốn V chỉ lần lượt là 0,55 (2020);0,6 (2021) và 0,64 (2022) nhưng BĐS và Chứng khoán lại tăng vọt là một ví dụ thực tiễn.
Làm gì với BĐS hiện nay ? sẽ cần một cái đầu lạnh và trí tuệ, hy vọng sẽ có hứng để trở lại chủ đề này trong bài tiếp theo!
Cùng cộng đồng
Thêm một bước tiến quan trọng trong quan hệ Việt – Mỹ! Ngày 4/6 tại Paris, Bộ trưởng Công Thương Nguyễn Hồng Diên và Trưởng Đại diện Thương mại Hoa Kỳ Jamieson Greer đã có phiên đàm phán cấp Bộ trưởng về Hiệp định thương mại đối ứng song phương. Xem thêm
Chấp nhận “quyền đòi nợ” từ hợp đồng xây lắp làm tài sản bảo đảm, VietinBank đang tiên phong xây dựng các chính sách đột phá để hỗ trợ nhà thầu xây lắp đầu tư công dễ dàng tiếp cận nguồn vốn giá rẻ từ Ngân hàng. Xem thêm
Được sự chấp thuận của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeABank, HOSE: SSB) chính thức hoàn tất tăng vốn điều lệ lên 28.450 tỷ đồng. Xem thêm
Tham gia sự kiện Chuyển đổi số ngành Ngân hàng năm 2025, Ngân hàng Sài Gòn – Hà Nội (SHB) giới thiệu giải pháp thanh toán tích hợp hiện đại, tiện lợi, đồng hành cùng các đơn vị hành chính sự nghiệp và bật mí về mô hình Ngân hàng tương lai (Bank of Future - BOF) với những giải pháp cải tiến đột phá. Xem thêm
Tòa án Thương mại Quốc tế tại Manhattan vừa khiến cựu Tổng thống Donald Trump phải tạm gác kế hoạch đánh thuế đối ứng lên tới 50% với hàng nhập khẩu. Xem thêm
Với sứ mệnh chung tay đóng góp cho sự phát triển của cộng đồng, Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam (PVcomBank) tham gia đồng hành cùng cuộc thi Sáng tạo Robot Việt Nam năm 2025 (Robocon 2025), qua đó khẳng định cam kết hướng đến những mục tiêu phát triển xã hội bền vững. Xem thêm
Tiếp tục số hóa sâu rộng sản phẩm, dịch vụ, tái thiết kế các quy trình kinh doanh, cắt giảm mạng lưới giao dịch truyền thống, tập trung khai thác sức mạnh của dữ liệu... Đây là những hoạt động trọng tâm VietinBank đã, đang và sẽ thực hiện nhằm tăng tốc chuyển đổi số toàn diện. Xem thêm
Hồi mới bước chân vào chứng khoán, mình nghĩ đơn giản lắm: “Người ta giàu vì chơi chứng khoán, vậy mình nghèo chắc do… chưa chơi". Xem thêm
Ngày 19/05/2025, Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeABank, HOSE: SSB) phối hợp Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam tỉnh Hòa Bình tổ chức khánh thành, bàn giao 856 căn nhà xây mới và sửa chữa tổng trị giá 30 tỷ đồng tặng cho người nghèo, người có hoàn cảnh khó khăn tại thành phố Hòa Bình, huyện Lương Sơn và huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình. Xem thêm
Ngày 22/5/2025, Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam (PVcomBank) chính thức trở thành một trong ba ngân hàng thương mại đầu tiên được Trung tâm RAR lựa chọn triển khai thí điểm cung cấp giải pháp cấp Chứng thư số và Ký số trực tuyến thông qua Cổng ký số từ xa tập trung trên VNeID do Bộ Công an quản lý. Xem thêm
Rất nhiều bạn hứng thú với câu chuyện Bitcoin Pizza
Day của Laszlo. Bên dưới là câu chuyện đầy đủ." Xem thêm
Hội đồng quản trị Sacombank (HĐQT) đã thông qua quyết định thôi nhiệm vị trí Tổng giám đốc của bà Nguyễn Đức Thạch Diễm và tuyển dụng, bổ nhiệm ông Nguyễn Thanh Nhung làm Quyền Tổng giám đốc nhằm đảm bảo hoạt động Sacombank được xuyên suốt, ổn định. Bà Nguyễn Đức Thạch Diễm tiếp tục giữ chức vụ Phó Chủ tịch thường trực HĐQT của Ngân hàng. Xem thêm
Hôm nay, ngày 22/05/2025 - VinFast chính thức phát động chiến dịch “Mãnh liệt Tinh thần Việt Nam - Vì tương lai xanh” lần thứ 3, cùng hàng loạt ưu đãi đột phá chưa từng có cả về quy mô và giá trị, lên đến hàng ngàn tỷ đồng. Xem thêm
Đồng Bitcoin vừa có đợt tăng giá mạnh và đạt mức cao nhất thời đại ở giá 109.487 USD/1 BTC vào lúc 21g ngày 21/5. Xem thêm
Bước sang năm thứ 18, Quỹ học bổng Thắp Sáng Niềm Tin tiếp tục khẳng định hành trình bền bỉ và nhân văn - nơi những cơ hội học tập được trao đi, niềm tin được gieo mầm, và hàng nghìn ước mơ được chắp cánh. Sự trưởng thành của các thế hệ sinh viên chính là minh chứng rõ nét cho những giá trị bền vững mà Quỹ không ngừng vun đắp suốt gần hai thập kỷ qua. Xem thêm
Xem thêm
Doanh nghiệp giới thiệu
Có thể bạn biết
Xem tất cả
Như Ý
Hoàng Thị Diệp
Nguyễn Lan Nhi
Đỗ Thuỳ Trang
