Giá Bất động sản neo cao, không chịu giảm: Vòng quay tiền (V) thấp- một lý do bị lãng quên

Nguyễn Đỗ Việt
Theo lý thuyết số lượng tiền trong nền kinh tế của Milton Friedman: Vòng quay tiền (V) x Cung tiền (M2) = Giá cả (P) x Sản lượng hàng hóa, dịch vụ (Q).
Chắc những người quan tâm tới kênh đầu tư này đã từng nghe các lý giải cho việc giá BĐS tăng shock và neo cao quá lâu: Cung ít – cầu cao; tác động của Bảng giá mới: kỳ vọng của người bán tăng cao- người mua cũng dần chấp nhận; lạm phát kỳ vọng tăng cao trước thông tin tín dụng năm 2025 có thể lên tới 16% hoặc hơn; Chủ đầu tư nâng giá; Môi giá tạo sóng, Tay to lợi dụng công cụ đấu giá để đẩy giá cả khu vực cận kề ...vv và vv.
Tất cả đều đúng và có lý... dưới một góc nhìn khác, người viết đưa ra một lý do rất căn cơ đó là “vòng quay tiền’ giảm mạnh, xin lý giải như sau:
Theo lý thuyết số lượng tiền trong nền kinh tế của Milton Friedman: Vòng quay tiền (V) x Cung tiền (M2) = Giá cả (P) x Sản lượng hàng hóa, dịch vụ (Q). Xét điều kiện kinh tế vĩ mô của Thế giới, của Việt Nam, các căng thẳng địa chính trị và Chiến tranh thương mại…, trên cơ cở số liệu 5 tháng đầu năm 2025 cho thấy:
i) Cung tiền (M2) đã và sẽ tăng mạnh: tính đến ngày 15/4, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt 16,23 triệu tỷ đồng, tăng 3,95% so với cuối năm 2024 và tăng 18,19% so với cùng kỳ năm ngoái (Báo cáo phục vụ chất vấn gửi Quốc hội của NHNN). Mục tiêu GDP 8% và tăng trưởng tín dụng 16%, tiền trả cho đội ngũ cán bộ, công chức khi sáp nhập, giải thể, bơm tiền ào ạt cho đầu tư công….vv vừa tạo ra kỳ vọng tăng giá hàng hóa và nỗi lo tiền mặt mất giá….
ii) Vòng quay tiền tệ (V) đã và đang tiếp tục xu thế giảm…Năm 2024 V đạt 0,67 lần, 5 tháng đầu năm 2025, V chỉ đạt mức 0.4 lần. Với tiềm lực ngân sách quốc gia hiện tại, giải pháp tăng shock cho V như “phát tiền cho dân tiêu” là điều không tưởng, các giải pháp khác thúc đẩy V như: thúc đẩy tiêu dùng, tăng cường đầu tư (cần có vĩ mô ổn định, niềm tin củng cố); giải phóng lượng tiền khổng lồ đang nằm chết trong BĐS, vàng, coint (trong khi các dấu hiệu vĩ mô lại kích thích dòng vốn chảy vào các kênh này); giải phóng nợ xấu, khơi thông dòng vốn…(luật hóa một số nội dung tại Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội về xử lý nợ xấu- việc sửa đổi các vấn đề pháp lý chưa bao giờ nhanh và đơn giản) … đều là các giải pháp căn cơ và không thể làm luôn và ngay được.
iii) ở vế kia của phương trình, Q - tổng sản lượng hàng hóa, dịch vụ…. có tốc độ tăng trưởng được cho là khiêm tốn- dù không có số liệu thống kê chính thức nhưng xem xét Chỉ số Nhà Quản trị Mua hàng (PMI) trong 6 tháng gần đây, chỉ có 1 tháng có PMI trên 50 điểm (12/2024: 49.8, các tháng 1-5/2025 lần lượt là: 48,9; 49,2; 50,5; 45,6; 49,8) cho thấy sức khỏe ngành sản xuất suy giảm một cách đáng lo ngại và dường như đã hình thành xu thế tháng sau thấp hơn tháng trước ….

Vậy nên P tăng cao là tất yếu, là hợp logic !
Tại sao giá Bất động sản lại cao bất thường và trụ đỉnh lâu ?
Giá BĐS ở ta đã tăng quá cao sau 2 lần bong bóng chồng bong bóng (giai đoạn 2016-2018 (tiền rẻ tràn lan, huy động dễ dàng từ TPDN) sau đó do thời Covid 2020-2021 (không biết làm gì ngoài Chứng khoán và bất động sản). Năm 2022 và 2023, Chính phủ điều tiết nên thị trường chững lại, sụt giảm và đóng băng thanh khoản … tuy nhiên, vì nhiều lý do mà Nhà điều hành không mạnh tay …vậy nên thị trường điều chỉnh ở mức độ vừa phải và không đồng đều ở các phân khúc.
Như đã đặt vấn đề ban đầu, giá BĐS neo cao do nhiều nguyên nhân đã được rất, rất nhiều người phân tích, mổ xẻ. Dưới tác động của chính sách tiền tệ nới lỏng và kỳ vọng mới từ sự triển khai đồng thời 3 Luật (Luật đất đai, Luật kinh doanh BĐS và Luật nhà ở từ 1/8/2024) với Bảng giá mới sát giá thị trường …. Đã cản trở, thậm chí triệt tiêu nỗ lực kéo giá xuống của Nhà điều hành trong thời gian qua.
Theo nguyên tắc, V quay bao nhiều lần thì số lần vốn và số lần tạo ra doanh thu tương ứng bấy nhiêu lần. Như một lẽ tự nhiên, đồng tiền sẽ tự tìm tới nhưng nơi mà nó dễ sinh sôi này nở nhất. Thường thì, khi V trên 1, dòng tiền có xu hướng đi vào sản xuất, kinh doanh ( khi V đạt 2,5 lần trở lên- dòng tiền sẽ tập trung hết cho Sx- KD) và ngược lại, ở dưới ngưỡng 1, dòng tiền có xu thế tìm tới các kênh đầu cơ. Thời Covid 2020- 2022, sản xuất đình đốn V chỉ lần lượt là 0,55 (2020);0,6 (2021) và 0,64 (2022) nhưng BĐS và Chứng khoán lại tăng vọt là một ví dụ thực tiễn.
Làm gì với BĐS hiện nay ? sẽ cần một cái đầu lạnh và trí tuệ, hy vọng sẽ có hứng để trở lại chủ đề này trong bài tiếp theo!
Cùng cộng đồng
Một “ông lớn” công nghệ đến từ Đài Loan (Trung Quốc) – Tập đoàn MiTAC – vừa ngỏ ý muốn hợp tác với Bình Dương để phát triển các dự án giao thông thông minh, đặc biệt là đường sắt đô thị. Xem thêm

Người chơi hệ “hòn đảo xịn sò” nay có thêm lý do để tự hào: Chính phủ vừa chính thức gật đầu cấp phép cho Hãng hàng không Sun PhuQuoc Airways – do Công ty TNHH Hàng không Mặt trời Phú Quốc đầu tư. 🌞 Xem thêm

Mới đây, tại khách sạn JW Marriott Hà Nội, Danko Group và Vietcombank “chốt đơn” hợp tác toàn diện + hợp đồng tín dụng dự án Danko Riverside. Combo song kiếm hợp bích này không chỉ đẹp về hình thức mà còn mạnh về nội lực! 💪 Xem thêm

Dân chơi vàng chuẩn bị vui như trúng đậm! Sau hơn một thập kỷ “một mình một chợ”, Ngân hàng Nhà nước đang lên kế hoạch sửa Nghị định 24 để mở đường cho nhiều đơn vị cùng sản xuất vàng miếng, không còn “chỉ có SJC nói chuyện” nữa 😮💨. Xem thêm

Hưởng ứng chiến lược phát triển thanh toán không dùng tiền mặt của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước, Sacombank tiếp tục giữ vai trò tiên phong trong việc thúc đẩy hành vi tiêu dùng hiện đại bằng cách đồng hành với vai trò nhà tài trợ Bạc cho chương trình “Ngày không tiền mặt” 2025 - do Vụ Thanh toán (Ngân hàng Nhà nước), Thời báo Ngân hàng, báo Tuổi Trẻ phối hợp cùng Sở Công Thương TP.HCM và Công ty cổ phần thanh toán quốc gia Việt Nam (Napas) tổ chức với chủ đề “Thanh toán không tiền mặt thúc đẩy kinh tế số”. Xem thêm

Mỹ và Trung Quốc vừa đạt được đồng thuận thương mại sau 2 ngày “căng não” tại London. Xem thêm

Sự nhập cuộc tích cực từ các ngân hàng thương mại trong việc tháo gỡ khó khăn cho nhu cầu sản xuất kinh doanh được kỳ vọng sẽ là động lực giúp các tiểu thương, hộ kinh doanh có cơ hội tiếp cận nguồn vốn dễ dàng với quy trình linh hoạt cùng mức lãi suất ưu đãi. Xem thêm

Ngày 08/6/2025, vòng chung kết Cuộc thi Sáng tạo Robot Việt Nam 2025 (Robocon 2025) đã chính thức khai mạc tại Nhà thi đấu Ninh Bình, thành phố Hoa Lư, tỉnh Ninh Bình. Trong vai trò là đơn vị đồng hành cùng cuộc thi, đại diện Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam (PVcomBank) đã tham dự buổi khai mạc Triển lãm Robocon và lễ khai mạc vòng chung kết với 32 đội thi đến từ nhiều trường đại học trên cả nước. Xem thêm

Trong giới khởi nghiệp, có những thất bại chỉ khiến người ta mất tiền. Nhưng cũng có những cú sụp đổ kéo theo những giấc mơ sự nghiệp tan vỡ. Zirtual chính là một minh chứng điển hình. Xem thêm

Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB) triển khai giải pháp tài chính linh hoạt dành cho doanh nghiệp cung ứng nguyên vật liệu, linh kiện, thiết bị và dịch vụ đầu vào cho Kim Long Motor nhằm tối ưu dòng tiền và kế hoạch sản xuất của các đơn vị trong ngành công nghiệp ô tô. Xem thêm

Thêm một bước tiến quan trọng trong quan hệ Việt – Mỹ! Ngày 4/6 tại Paris, Bộ trưởng Công Thương Nguyễn Hồng Diên và Trưởng Đại diện Thương mại Hoa Kỳ Jamieson Greer đã có phiên đàm phán cấp Bộ trưởng về Hiệp định thương mại đối ứng song phương. Xem thêm

Chấp nhận “quyền đòi nợ” từ hợp đồng xây lắp làm tài sản bảo đảm, VietinBank đang tiên phong xây dựng các chính sách đột phá để hỗ trợ nhà thầu xây lắp đầu tư công dễ dàng tiếp cận nguồn vốn giá rẻ từ Ngân hàng. Xem thêm

Được sự chấp thuận của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeABank, HOSE: SSB) chính thức hoàn tất tăng vốn điều lệ lên 28.450 tỷ đồng. Xem thêm

Tham gia sự kiện Chuyển đổi số ngành Ngân hàng năm 2025, Ngân hàng Sài Gòn – Hà Nội (SHB) giới thiệu giải pháp thanh toán tích hợp hiện đại, tiện lợi, đồng hành cùng các đơn vị hành chính sự nghiệp và bật mí về mô hình Ngân hàng tương lai (Bank of Future - BOF) với những giải pháp cải tiến đột phá. Xem thêm

Tòa án Thương mại Quốc tế tại Manhattan vừa khiến cựu Tổng thống Donald Trump phải tạm gác kế hoạch đánh thuế đối ứng lên tới 50% với hàng nhập khẩu. Xem thêm

Đang quan tâm
Xem thêm
Doanh nghiệp giới thiệu
Có thể bạn biết
Xem tất cả
Như Ý

Hoàng Thị Diệp

Nguyễn Lan Nhi

Đỗ Thuỳ Trang
