Giá Bất động sản neo cao, không chịu giảm: Vòng quay tiền (V) thấp- một lý do bị lãng quên
Nguyễn Đỗ Việt
Theo lý thuyết số lượng tiền trong nền kinh tế của Milton Friedman: Vòng quay tiền (V) x Cung tiền (M2) = Giá cả (P) x Sản lượng hàng hóa, dịch vụ (Q).
Chắc những người quan tâm tới kênh đầu tư này đã từng nghe các lý giải cho việc giá BĐS tăng shock và neo cao quá lâu: Cung ít – cầu cao; tác động của Bảng giá mới: kỳ vọng của người bán tăng cao- người mua cũng dần chấp nhận; lạm phát kỳ vọng tăng cao trước thông tin tín dụng năm 2025 có thể lên tới 16% hoặc hơn; Chủ đầu tư nâng giá; Môi giá tạo sóng, Tay to lợi dụng công cụ đấu giá để đẩy giá cả khu vực cận kề ...vv và vv.
Tất cả đều đúng và có lý... dưới một góc nhìn khác, người viết đưa ra một lý do rất căn cơ đó là “vòng quay tiền’ giảm mạnh, xin lý giải như sau:
Theo lý thuyết số lượng tiền trong nền kinh tế của Milton Friedman: Vòng quay tiền (V) x Cung tiền (M2) = Giá cả (P) x Sản lượng hàng hóa, dịch vụ (Q). Xét điều kiện kinh tế vĩ mô của Thế giới, của Việt Nam, các căng thẳng địa chính trị và Chiến tranh thương mại…, trên cơ cở số liệu 5 tháng đầu năm 2025 cho thấy:
i) Cung tiền (M2) đã và sẽ tăng mạnh: tính đến ngày 15/4, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt 16,23 triệu tỷ đồng, tăng 3,95% so với cuối năm 2024 và tăng 18,19% so với cùng kỳ năm ngoái (Báo cáo phục vụ chất vấn gửi Quốc hội của NHNN). Mục tiêu GDP 8% và tăng trưởng tín dụng 16%, tiền trả cho đội ngũ cán bộ, công chức khi sáp nhập, giải thể, bơm tiền ào ạt cho đầu tư công….vv vừa tạo ra kỳ vọng tăng giá hàng hóa và nỗi lo tiền mặt mất giá….
ii) Vòng quay tiền tệ (V) đã và đang tiếp tục xu thế giảm…Năm 2024 V đạt 0,67 lần, 5 tháng đầu năm 2025, V chỉ đạt mức 0.4 lần. Với tiềm lực ngân sách quốc gia hiện tại, giải pháp tăng shock cho V như “phát tiền cho dân tiêu” là điều không tưởng, các giải pháp khác thúc đẩy V như: thúc đẩy tiêu dùng, tăng cường đầu tư (cần có vĩ mô ổn định, niềm tin củng cố); giải phóng lượng tiền khổng lồ đang nằm chết trong BĐS, vàng, coint (trong khi các dấu hiệu vĩ mô lại kích thích dòng vốn chảy vào các kênh này); giải phóng nợ xấu, khơi thông dòng vốn…(luật hóa một số nội dung tại Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội về xử lý nợ xấu- việc sửa đổi các vấn đề pháp lý chưa bao giờ nhanh và đơn giản) … đều là các giải pháp căn cơ và không thể làm luôn và ngay được.
iii) ở vế kia của phương trình, Q - tổng sản lượng hàng hóa, dịch vụ…. có tốc độ tăng trưởng được cho là khiêm tốn- dù không có số liệu thống kê chính thức nhưng xem xét Chỉ số Nhà Quản trị Mua hàng (PMI) trong 6 tháng gần đây, chỉ có 1 tháng có PMI trên 50 điểm (12/2024: 49.8, các tháng 1-5/2025 lần lượt là: 48,9; 49,2; 50,5; 45,6; 49,8) cho thấy sức khỏe ngành sản xuất suy giảm một cách đáng lo ngại và dường như đã hình thành xu thế tháng sau thấp hơn tháng trước ….
Vậy nên P tăng cao là tất yếu, là hợp logic !
Tại sao giá Bất động sản lại cao bất thường và trụ đỉnh lâu ?
Giá BĐS ở ta đã tăng quá cao sau 2 lần bong bóng chồng bong bóng (giai đoạn 2016-2018 (tiền rẻ tràn lan, huy động dễ dàng từ TPDN) sau đó do thời Covid 2020-2021 (không biết làm gì ngoài Chứng khoán và bất động sản). Năm 2022 và 2023, Chính phủ điều tiết nên thị trường chững lại, sụt giảm và đóng băng thanh khoản … tuy nhiên, vì nhiều lý do mà Nhà điều hành không mạnh tay …vậy nên thị trường điều chỉnh ở mức độ vừa phải và không đồng đều ở các phân khúc.
Như đã đặt vấn đề ban đầu, giá BĐS neo cao do nhiều nguyên nhân đã được rất, rất nhiều người phân tích, mổ xẻ. Dưới tác động của chính sách tiền tệ nới lỏng và kỳ vọng mới từ sự triển khai đồng thời 3 Luật (Luật đất đai, Luật kinh doanh BĐS và Luật nhà ở từ 1/8/2024) với Bảng giá mới sát giá thị trường …. Đã cản trở, thậm chí triệt tiêu nỗ lực kéo giá xuống của Nhà điều hành trong thời gian qua.
Theo nguyên tắc, V quay bao nhiều lần thì số lần vốn và số lần tạo ra doanh thu tương ứng bấy nhiêu lần. Như một lẽ tự nhiên, đồng tiền sẽ tự tìm tới nhưng nơi mà nó dễ sinh sôi này nở nhất. Thường thì, khi V trên 1, dòng tiền có xu hướng đi vào sản xuất, kinh doanh ( khi V đạt 2,5 lần trở lên- dòng tiền sẽ tập trung hết cho Sx- KD) và ngược lại, ở dưới ngưỡng 1, dòng tiền có xu thế tìm tới các kênh đầu cơ. Thời Covid 2020- 2022, sản xuất đình đốn V chỉ lần lượt là 0,55 (2020);0,6 (2021) và 0,64 (2022) nhưng BĐS và Chứng khoán lại tăng vọt là một ví dụ thực tiễn.
Làm gì với BĐS hiện nay ? sẽ cần một cái đầu lạnh và trí tuệ, hy vọng sẽ có hứng để trở lại chủ đề này trong bài tiếp theo!
Cùng cộng đồng
Dạo này thấy trend "Mua trước trả sau" (BNPL) rầm rộ quá, mình cũng tò mò dùng thử cái Ví Trả Sau được mấy tháng. Hôm nay rảnh rỗi lên chia sẻ chút trải nghiệm thực tế cho anh em nào đang phân vân có nên bật cái này lên không. Xem thêm
Nhà ai còn chiếc điều hòa LG Whisen đời 2005 thì hôm nay có thêm một lý do để… lau bụi kiểm tra trước khi gọi đồng nát. 😅 Xem thêm
Tân Hoàng Minh Long Biên giới thiệu D’. Diamant Bleu tại KĐT Việt Hưng – tổ hợp căn hộ hạng sang, văn phòng và thương mại sở hữu vị trí trung tâm Long Biên. Dự án của Tân Hoàng Minh Long Biên Tọa lạc tại trung tâm khu đô thị Việt Hưng – vùng lõi sôi động bậc nhất quận Long Biên, được quy hoạch và phát triển thành tổ hợp đa chức năng cao cấp, nơi hội tụ đầy đủ không gian sống, làm việc và trải nghiệm theo tiêu chuẩn đô thị hiện đại. Xem thêm
Một chiếc điện thoại cao cấp được giao đến nhà - Chuyện rất bình thường.
Nhưng nếu người mang nó tới là một đội “shipper VIP” mặc vest đen, xuất hiện cùng những chiếc mô tô phân khối lớn thì câu chuyện lại khác. 😎 Xem thêm
Vệ tinh thì chuẩn bị lên quỹ đạo. Còn dưới mặt đất, Vingroup vừa công bố quy hoạch Khu liên hợp thể thao quốc tế Hùng Vương hơn 400 ha tại phía Nam Hà Nội. Và “nhân vật chính” ở giữa tổ hợp này chính thức mang tên: 👉 Sân vận động VinFast – Trống Đồng. Xem thêm
Làm ô tô chưa đủ, robot chưa đủ, giờ công ty của ông Phạm Nhật Vượng còn chuẩn bị đưa vệ tinh do VinSpace phát triển lên quỹ đạo bằng tên lửa Falcon 9 của SpaceX, dự kiến vào quý II/2027. Xem thêm
500 người tham gia khóa đầu tiên. 373 người đạt chuẩn năng lực.
Và cả 373 người đều nhận được thư mời làm việc từ Vingroup, với mức thu nhập được công bố lên tới gần 50 triệu đồng/tháng. Nhưng điều đáng chú ý hơn con số lương có lẽ nằm ở cách Vingroup đang giải bài toán nhân lực AI. 👇 Xem thêm
TẢN MẠN: MAY MÀ NĂM XƯA... TÔI PHÁN SAI!
Mùa hè 2008, đứng giữa Phố Đông (Thượng Hải) thênh thang và hiện đại, nghe hướng dẫn viên thuyết minh về hành trình "hóa rồng" từ một vùng đầm lầy hoang sơ, anh em trong đoàn chúng tôi không khỏi trầm ồ.
Có người hỏi: “Bao giờ Hà Nội mình mới được như thế này?”
Người bảo 30 năm, người đoán phải nửa thế kỷ. Lúc đó, tôi phán một câu xanh rờn: “Chẳng bao giờ! Trừ khi chúng ta dám đập đi làm lại.”
Ngày ấy tôi quả quyết vì nhận thức, tầm nhìn … còn hạn hẹp và từ thực tế cách làm và quản lý quy hoạch ở ta trong suốt nhiều năm: chủ yếu vẫn là chắp vá, mở đường đến đâu đền bù đến đó, sai đâu sửa đấy. Đôi khi người ta mượn tay “quy hoạch” để nhồi thêm chung cư, cao ốc …bỏ qua sự“cân bằng” giữa dân số và hạ tầng từ thời Pháp thuộc … bất chấp hậu họa tắc đường và úng lụt thường xuyên ngày nay.
Trong khi nhìn ra thế giới thì khác hẳn:
Phố Đông (Thượng Hải): Chính quyền giải tỏa dứt điểm toàn bộ diện tích rộng lớn, vẽ lại một đô thị tài chính hiện đại ngay trên nền đầm lầy cũ.
Paris (Pháp): Thời Hoàng đế Napoleon III và Đô trưởng Haussmann, người ta chấp nhận quy hoạch dứt điểm, giải tỏa hàng loạt khu phố cũ chật chội để vạch nên những đại lộ thẳng tắp, đặt nền móng cho vẻ đẹp tráng lệ của Paris suốt hơn một thế kỷ qua.
Cho đến gần đây, khi nghe thông điệp chỉ đạo thẳng thắn của người đứng đầu: “Tại sao không giải tỏa một lần?” và nhìn vào những đợt cải tổ, tái thiết quy hoạch đô thị với tầm nhìn trăm năm đang được đặt nền móng, tôi thú nhận rằng: Năm xưa mình đã phán sai, nói bừa nói ẩu…
Khi tư duy quản trị đã dám nhìn thẳng vào thực tế để chọn cách làm bài bản, dứt điểm, chúng ta hoàn toàn có quyền kỳ vọng vào một Việt Nam hiện đại—ít nhất là ở bộ mặt đô thị hạ tầng.
Tuy nhiên, đằng sau những đại lộ thênh thang hay dải công viên xanh thắm cho số đông là biết bao “hy sinh”, biết bao gia đình phải rời bỏ ngôi nhà gắn bó nhiều thế hệ, thay đổi cả kế sinh nhai lẫn thói quen sinh hoạt. Đó không chỉ là đất đai, mà là cả một phần ký ức và sự hy sinh rất thật.
Mong sao, Nhà nước và chính quyền các cấp:
Tính toán mức giá đền bù sát thực tế và nơi tái định cư cho thỏa đáng, giúp người dân bớt phần thiệt thòi khi phải nhường đất cho hạ tầng; công tác tuyên truyền cần sâu rộng và việc triển khai có lộ trình, từng bước một để tạo sự đồng thuận cao.
Khi cái Tâm đi cùng cái Tầm và sự thấu cảm người trong cuộc sẽ cảm thấy sự hy sinh về nơi ăn chốn ở của mình là vô cùng ý nghĩa, còn người ngoài cuộc cũng biết sẻ chia, trân trọng. Được như vậy, sự phát triển mới thực sự trọn vẹn và bền vững.
Nếu hạ tầng giao thông là nền móng cho một chu kỳ phát triển mới, thì những hệ sinh thái đô thị mà T&T đang phát triển có thể trở thành động lực góp phần giúp ĐBSCL chuyển hóa được lợi thế về vị trí kết nối và lợi thế sinh thái tự nhiên thành năng lực cạnh tranh dài hạn. Xem thêm
Chỉ sau một vòng gọi vốn, nhà sáng lập DeepSeek Liang Wenfeng đã nâng khối tài sản lên 36 tỷ USD, vượt các đồng sáng lập OpenAI và Anthropic để trở thành tỷ phú AI giàu nhất thế giới. 🚀 Xem thêm
Giá vàng ngày 14/7 tiếp tục giảm. Vàng miếng SJC mất tới 1,3 triệu đồng/lượng tại một số thương hiệu, trong khi vàng nhẫn cũng đồng loạt điều chỉnh khiến nhiều người tranh thủ theo dõi để "canh đáy". 📉💰 Xem thêm
Sáng ngày 8/7/2026, Tập đoàn Geleximco chính thức khai trương Trung tâm Trải nghiệm Robot AI AIMOGA tại Tòa nhà Geleximco (36 Hoàng Cầu, Hà Nội), đưa vào hoạt động showroom Robot AI đầu tiên trong hệ sinh thái công nghệ cao của Geleximco tại Việt Nam. Xem thêm
VinFast ra mắt VF 2 với giá từ 188 triệu đồng đã gồm pin. Mẫu xe điện đô thị 2 cửa, 4 chỗ ngồi hướng đến người mua xe lần đầu và nhu cầu di chuyển trong phố. Xem thêm
VinFast tiếp tục ghi dấu ấn khi trở thành doanh nghiệp Việt Nam duy nhất được vinh danh tại Asian Excellence Awards 2026 với 3 giải thưởng về quan hệ nhà đầu tư và quản trị doanh nghiệp, phản ánh định hướng nâng cao minh bạch và chuẩn hóa theo thông lệ quốc tế. Xem thêm
📊 Bảng xếp hạng thương hiệu giá trị nhất Việt Nam năm 2026 vừa được Brand Finance công bố. Dù Top 10 không thay đổi so với năm trước, tổng giá trị các thương hiệu đã tăng hơn 12%, lên 24,5 tỷ USD. Xem thêm
Không phải cổ phiếu hay chip AI, lần này thứ được săn đón lại là chiếc áo khoác da gắn liền với hình ảnh Jensen Huang. Mức định giá ban đầu đã lên tới 40.000-60.000 USD và có thể còn cao hơn khi đấu giá.😲 Xem thêm
Có thể bạn biết
Xem tất cả
Ví Trả Sau trên MoMo
Trinh Vũ
Nhà Đất Long Biên
Tuyến Nguyễn