Giá chung cư Hà Nội “Vật cùng tắc biến”?

Thiết nghĩ, đã đến lúc tạm rời xa cuộc chơi kỳ vọng, thay vào đó cần tăng cường tiền mặt và chuẩn bị đón nhận cơ hội khi thị trường thiết lập lại mức giá hợp lý hơn...

1-Chung cư ngáo giá tới mức vô lý.

Trong suốt thời gian qua, giá chung cư trung cấp tăng gấp 2-3 lần, nhưng giá thuê trong hầu hết trường hợp lại giữ nguyên, đạp hiệu suất đầu tư cho thuê xuống mức thảm hại: ví dụ Chung cư 165 Thái Hà - 60m2, giá 7 tỷ VNĐ nhưng chỉ cho thuê được 13 triệu VNĐ/tháng. Tức là, tiền đầu tư chỉ sinh lời vỏn vẹn khoảng 2,2%/năm. Trong khi đó nếu 7 tỷ VNĐ này gửi ngân hàng với lãi suất hiện tại là 7.5% lợi tức thu về mỗi tháng là 43,7 triệu VNĐ. Vậy là, đầu tư vào CC hiện tại đang có hiệu suất thấp 3,4 lần so với việc gửi tiết kiệm! Đây là một sự vô lý mà chỉ có thể lý giải bằng tâm lý kỳ vọng tăng vốn "phi lý trí" của thị trường.

Không chỉ vô lý với nhà đầu tư, mức giá hiện tại còn đẩy khả năng mua nhà vượt quá giới hạn của sự chịu đựng của đại đa số người dân có nhu cầu ở thật. Giả sử thu nhập của một cặp vợ chồng là 30 triệu VNĐ/tháng) và họ cần mua căn hộ 7 tỷ VNĐ. Nếu họ cố gắng tiết kiệm được 30% thu nhập, họ phải làm việc không ngừng nghỉ trong gần 65 năm (chưa tính lãi vay) mới đủ tiền. Trường hợp mua chung cư rẻ hơn ví dụ 3,5 tỷ thì cũng mất 30-32 năm tiết kiệm. Đồng nghĩa, mức giá đã tách rời hoàn toàn khỏi thu nhập. Đây là chỉ dấu quan trọng nhất cho thấy bong bóng đã căng đến mức sắp vỡ.

2-Ba nguyên nhân gốc rễ. Sự vô lý này là sản phẩm của sự cộng hưởng hoàn hảo giữa ba yếu tố vĩ mô:

Một là: khan hiếm nguồn cung. Việc cấp phép dự án mới bị thắt chặt và các vướng mắc pháp lý kéo dài đã tạo ra sự khan hiếm nguồn cung trong những năm gần đây - là lực đẩy chính đẩy giá lên cao, mở ra cơ hội vàng cho hoạt động đầu cơ.

Hai là: kỷ nguyên tiền rẻ kéo dài. Dòng tiền rẻ dư thừa từ chính sách nới lỏng đã tìm đến BĐS như một kênh trú ẩn, làm tăng nhu cầu đầu cơ.

Ba là: kỳ vọng huyễn hoặc. Giới đầu cơ đang đặt cược lớn vào kịch bản tăng trưởng GDP thần tốc của “Kỷ nguyên vươn mình” và chính sách bơm tiền tiếp theo, chấp nhận bỏ qua các chỉ số dòng tiền cơ bản.

3-Kích hoạt Quy luật Nhân- Quả

Ta coi hiện trạng (ở phần 1) của BĐS là kết quả của các nguyên nhân (liệt kê ở phần 2) - nay các nguyên nhân đó đang dần bị thay thế bởi 4 tác nhân mới>>>> sẽ tạo ra kết quả mới-kích hoạt quy luật "Vật cùng tắc biến"

Một là: Cung ồ ạt

Ngoài các dự án lớn đang tiếp tục ra hàng (Vin Ocean Park 1-2-3, Alluvia City - Văn Giang 200ha? dự án Sun Urban City Hà Nam 200ha, VinHome Cổ Loa…cộng hàng loạt các đại dự án đã và đang triển khai tại Bắc Ninh, Hưng Yên, Ninh Bình…hay ngay trong lòng Hà Nội có Dự án VinHome Galery Giảng Võ, VinHome Cao- Xà - Lá ( đất của 3 nhà máy Cao su- Xà phòng và Thuốc lá sau khi di rời… Khủng khiếp hơn nữa là nguồn cung của 2 siêu dự án Olympic Ngọc Hồi và Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng có quy mô lên tới 10.000 ha mỗi dự án

Cung thứ cấp tăng vọt. Trong hầu hết các dự án , có tới 60-70% khách mua là đầu cơ, khi lãi suất tăng, thời gian ân hạn lãi suất đã hoặc gần hết và mất đi động lực tăng giá từ khan hiếm nguồn cung … tác động cộng hưởng này sẽ buộc giới đầu cơ phải bán tháo, tạo ra nguồn cung thứ cấp khổng lồ.

Hai là: Tiền đắt lên và không còn dễ dãi.

Lãi suất tăng tác động 3 chiều tới BĐS, cụ thể dòng tiền bị hút về ngân hàng thay vì chảy vào BĐS; Lãi suất cho vay tăng sẽ là "cú chặn" trực tiếp vào hoạt động đầu cơ, hạn chế đòn bẩy tài chính và LS tăng buộc người dùng đòn bảy nhiều và tranh thủ “lòng tốt” của CĐT/Bank hưởng ân hạn 0% phải bán tháo BĐS khi hết ân hạn hoặc bị đánh giá lại tài sản thế chấp khi giá BĐS giảm giá

Ba là: Siết BĐS từ hai gọng kìm đó là siết vốn:

Các quy định về tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay dài hạn, cùng với sự kiểm soát chặt chẽ đối với trái phiếu doanh nghiệp, đang làm khô cạn nguồn vốn dài hạn, loại bỏ dần các chủ đầu tư thiếu thực lực và siết đầu cơ: định danh BĐS, Thuế BĐS….

4-Dự phóng thời điểm “tắc biến)

Khi 3 yếu tố: (1) Cung ồ ạt; (2) Lãi suất cao; (3) 2 gọng kìm “siết BĐS” … - cùng hội tụ, cộng thêm độ trễ của chính sách… dự là quý III muộn nhất là Quý IV/2026 Là thời điểm nhiều dự án lớn chính thức hết thời gian ân hạn lãi suất 0% (thường kéo dài 18-24 tháng); Nguồn cung mới từ các đại dự án bắt đầu mở bán và tác động tích lũy của chính sách tiền tệ (lãi suất cao) sẽ kích hoạt quy luật “vật cùng tắc biến” đối với thị trường chung cư Hà Nội.

Thiết nghĩ, đã đến lúc tạm rời xa cuộc chơi kỳ vọng, thay vào đó cần tăng cường tiền mặt và chuẩn bị đón nhận cơ hội khi thị trường thiết lập lại mức giá hợp lý hơn, nơi giá trị thực sự được tôn vinh.

Chúc chiến thắng thị trường và chiến thắng bản thân!