Tỷ lệ Tăng Dân số Cơ học Thuần: "Phong Vũ Biểu" của Thị trường Bất động sản - (Phần 2)
Nguyễn Đỗ Việt
Tác động của Thay đổi Địa giới Hành chính đến Tỷ lệ Tăng Dân số Cơ học Thuần và Thị trường Bất động sản
Ở Phần 1, chúng ta đã cùng tìm hiểu về vai trò của tỷ lệ tăng dân số cơ học thuần (TLTDSCHTh) như một chỉ báo quan trọng cho "sức khỏe" của thị trường bất động sản (BĐS). Giờ đây, chúng ta sẽ đi sâu vào một yếu tố có thể tạo ra những biến động đáng kể cho chỉ số này: Thay đổi địa giới hành chính, đặc biệt là việc sáp nhập, mở rộng đô thị hoặc nâng cấp đơn vị hành chính sẽ tác động sâu sắc đến dòng chảy dân cư và thị trường BĐS tại các khu vực liên quan, tạo ra các dòng di cư mới, định hình lại bức tranh dân số và kinh tế.
Khi một đô thị được mở rộng, sáp nhập các đơn vị hành chính lân cận, hoặc một tỉnh được thành lập/sáp nhập, thường sẽ có một trung tâm kinh tế - hành chính mới được quy hoạch và đầu tư phát triển mạnh mẽ hơn. Các cơ quan hành chính, trụ sở doanh nghiệp, trung tâm thương mại - dịch vụ, trường học, bệnh viện có xu hướng tập trung hoặc mở rộng tại khu vực trung tâm mới này. Điều đó kéo theo một lượng lớn cán bộ công chức, nhân viên, giáo viên, học sinh, sinh viên, người lao động có tay nghề cao và đội ngũ kinh doanh dịch vụ di chuyển đến để làm việc và sinh sống, khiến TLTDSCHTh tại khu vực này sẽ tăng mạnh.
Ngược lại, những khu vực bị sáp nhập nhưng chưa được đầu tư đồng bộ hoặc các vùng nông thôn lân cận có thể đối mặt với tình trạng dịch chuyển dân số về trung tâm mới. Nếu các đô thị hay khu dân cư từng là trung tâm của đơn vị hành chính cũ không được định hướng phát triển rõ ràng hoặc không có lợi thế cạnh tranh mới, chúng có thể chứng kiến sự giảm sút TLTDSCHTh, thậm chí chuyển sang âm.
Sự thay đổi về TLTDSCHTh do điều chỉnh địa giới hành chính sẽ kéo theo những hệ quả rõ rệt cho thị trường BĐS. Tại khu vực trung tâm mới được nâng tầm, thị trường BĐS sẽ "thăng hoa". Nhu cầu về nhà ở (cả mua và thuê), văn phòng, mặt bằng kinh doanh, dịch vụ bùng nổ do dòng người đổ về và các hoạt động kinh tế gia tăng. Để đáp ứng nhu cầu này, các dự án nhà ở, khu đô thị mới, trung tâm thương mại - dịch vụ sẽ được đầu tư ồ ạt. Sự gia tăng nhu cầu và kỳ vọng phát triển đẩy giá BĐS thiết lập mặt bằng mới, tạo ra "sóng" đầu tư trong ngắn hạn và tăng trưởng bền vững trong dài hạn.
Trái lại, tại các khu vực bị sáp nhập hoặc vùng ven chưa được đầu tư kịp, thị trường BĐS sẽ đối mặt với thách thức lớn. Sức hút dân cư giảm sút hoặc sự dịch chuyển về trung tâm khiến nhu cầu mua bán, thuê BĐS đi xuống. Giao dịch chậm chạp, dẫn đến thanh khoản thấp hoặc thậm chí mất thanh khoản. Giá BĐS có thể đi ngang, giảm dần hoặc giảm mạnh ở những dự án cũ đang dư thừa. Đối với các dự án mới, rủi ro "đứng đường" là rất cao, bởi họ khó tìm được khách hàng có nhu cầu thực. Những thành phố/thủ phủ (cũ) về cơ bản sẽ bị tác động theo hướng này, trừ khi chúng có lợi thế cạnh tranh riêng về thiên nhiên, địa lý, nghề truyền thống, hoặc được định hướng phát triển độc lập khác.
Quá trình hình thành một trung tâm mới từ thay đổi địa giới hành chính cần có thời gian và được triển khai theo các thứ tự ưu tiên nhất định. Các dòng chảy dân cư dồn về thủ phủ tỉnh mới giai đoạn đầu chủ yếu là cán bộ, công chức … sau dần dần sẽ là gia đình của họ chuyển để hợp lý hóa gia đình, các công ty, trung tâm thương mại dịch vụ, trường học, bệnh viện … cũng được chuyển về hoặc xây mới/ mở rộng….đây là quá trình kết tụ còn lối kéo dòng người từ nông thông trong và ngoại tình …bồi đắp nên một đô thị bền vững. Tất nhiên, mức độ đô thị hóa và dịch chuyển dân cư có tốc độ khác nhau chẳng hạn dân Bắc Ninh chuyển về Bắc Giang hay Vĩnh Phúc chuyển lên Phú Thọ … sẽ ít do đô thị họ đang sống đã phát triển, gần Thủ đô hơn và khoảng cách giữa nơi mới và cũ cho phép đi về hằng ngày….ấy là giai đoạn đầu, đời con cháu sẽ dần chuyển về Thủ phủ mới trừ khi ở đó có lợi thế cạnh tranh riêng do Mẹ Thiên nhiên ban tặng hoặc chính quyền mới có kế hoạch phát triển độc lập nhằm phát huy thế mạnh của địa phương.
Nhà đầu tư, các gia đình có quyền lợi trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan tới việc điều chỉnh địa giới hành chính, cụ thể là sáp nhập tỉnh cần nghiên cứu kỹ quy hoạch và định hướng phát triển của các khu vực được điều chỉnh để nắm bắt cơ hội hoặc tránh rủi ro, đặc biệt là theo dõi sát sao sự dịch chuyển và tập trung dân cư.
Chúc thành công !
Xem thêm bài trước >>> Giá Bất động sản neo cao, không chịu giảm: Vòng quay tiền (V) thấp- một lý do bị lãng quên
Cùng cộng đồng
Nói mới nhớ, hồi tháng 8, tập đoàn của vị tỷ phú hàng đầu Việt Nam cũng rục rịch bổ sung thêm ngành nghề mới trong đó có dịch vụ tắm hơi, massage... cũng khiến cộng đồng mạng hóng chờ. Kẻ bỏ người thêm nhưng phải nói massage đúng là ngành thú vị... không? Xem thêm
Khi nghe tin Thiên Long có thể về tay người Nhật, đó là khoảnh khắc bạn nhận ra thêm một thương hiệu thuần Việt có thể "bay màu" 🙁 Xem thêm
Nhiều người xem thường bán xôi, nhưng nếu bóc tách đúng bản chất kinh doanh, mô hình này có 5 điểm “đáng giá hơn vàng”. Xem thêm
Chia sẻ đến từ một nhà đầu tư lâu năm khiến mình phải dừng lại... Xem thêm
Nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong giao dịch tài chính dành cho các du khách tới Việt Nam du lịch, công tác, từ đó thu hút lượng lớn khách nước ngoài đến Việt Nam, gia tăng sự kết nối giao lưu thương mại, du lịch giữa các nước, Công ty Cổ phần Thanh toán Quốc gia Việt Nam (NAPAS) liên kết với các ngân hàng, trong đó có BVBank triển khai dịch vụ thanh toán xuyên biên giới VIETQRGlobal. Xem thêm
Một mảnh ký ức anh chia ra làm 2 phần, phần đầu là phần đẹp nhất, phần còn lại khắc cốt ghi tâm... còn đầu những trận cầu, mấy bộ phim hoạt hình, nhớ hồi xưa khi K+ mới về Việt Nam, nhà t sắm hẳn đầu thu K+, hồi đấy Vip nhất xóm, có mấy phim bọn trẻ con trong xóm toàn xem ké, cả mấy trận bóng trả phí nữa... giờ chỉ còn là ký ức thôi! Xem thêm
Kỷ lục ngày 19/12: Sẽ khởi công, khánh thành 198 dự án với vốn đầu tư gần 1 triệu tỷ đồng chào mừng Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIV của Đảng. Bạn biết các dự án nổi bật nào trong số 198 dự án này? Xem thêm
Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank - Mã: CTG) vừa thông báo sẽ chốt danh sách cổ đông vào ngày 18/12/2025 để phát hành cổ phiếu để trả cổ tức từ nguồn lợi nhuận còn lại năm 2021, 2022 và giai đoạn 2009 - 2016. Xem thêm
Mặt bằng lãi suất huy động tháng 11 “nóng hừng hực”. Có tới 20 ngân hàng tăng lãi suất, và nhóm tư nhân đang dẫn sóng mạnh mẽ: VPBank, OCB, Nam A Bank, VIB… gần như bấm nút “tăng tốc” ở hầu hết các kỳ hạn – đặc biệt là kỳ hạn ngắn. Xem thêm
Bỏ qua mấy doanh nghiệp gọi điện thuê bao, trong các doanh nghiệp đăng ký làm dự án khủng này thật sự nổi bật nhất và được nhiều người kỳ vọng nhất vẫn là hai cái tên Vinspeed và THACO, ae có biết đề xuất của 2 ông lớn này? Xem thêm
Vay 80% vốn, lập loạt công ty con hút hàng chục tỷ USD? Xem thêm
Công ty có vốn điều lệ lên đến 1 tỷ đồng, nhưng đề xuất làm dự án 100 tỷ USD từng gây bão truyền thông. Hóa ra Mekolor = Make color = làm màu! Cái tên doanh nghiệp đã nói lên tất cả 🤣🤣🤣 Xem thêm
Tổng tài sản trên 2,8 triệu tỷ đồng; tạo ra doanh thu năm 2024 trên 214 ngàn tỷ đồng; lợi nhuận trên 30 ngàn tỷ đồng... Xem thêm
Tết lại sắp tới, điều mà em ngóng chờ nhất là thị trường phim ảnh và gameshow mùa này có gì mới. Các ông lớn chắc lại đang tất bật để chuẩn bị cho mùa cuối năm, và năm nay thị trường giải trí có thêm một tân binh là V-Film đến từ gia đình tỷ phú Phạm Nhật Vượng... cuộc đua có vẻ nóng ha Xem thêm
Trong cả hành trình “kéo HAGL từ đáy vực lên mặt đất”, có 3 người mà bầu Đức không bao giờ quên 🙏. Bạn có biết đó là ai? Xem thêm
Ngày 26/11, Lễ trao Giải thưởng Sao Đỏ - Doanh nhân trẻ Việt Nam tiêu biểu 2025 đã diễn ra tại Hà Nội. Ông Đỗ Quang Vinh - Phó Chủ tịch HĐQT kiêm Phó Tổng giám đốc Ngân hàng SHB, Chủ tịch HĐQT SHS vinh dự có mặt trong TOP 10 doanh nhân xuất sắc nhất Giải thưởng Sao Đỏ năm nay. Xem thêm
Xem thêm
Có thể bạn biết
Xem tất cả
Nguyễn Minh Thảo
Nguyễn Hoàng Thanh Tuấn
Lê Nguyễn Anh Dương
Đỗ Hiếu Thiện