Tỷ lệ Tăng Dân số Cơ học Thuần: "Phong Vũ Biểu" của Thị trường Bất động sản - (Phần 2)
Nguyễn Đỗ Việt
Tác động của Thay đổi Địa giới Hành chính đến Tỷ lệ Tăng Dân số Cơ học Thuần và Thị trường Bất động sản
Ở Phần 1, chúng ta đã cùng tìm hiểu về vai trò của tỷ lệ tăng dân số cơ học thuần (TLTDSCHTh) như một chỉ báo quan trọng cho "sức khỏe" của thị trường bất động sản (BĐS). Giờ đây, chúng ta sẽ đi sâu vào một yếu tố có thể tạo ra những biến động đáng kể cho chỉ số này: Thay đổi địa giới hành chính, đặc biệt là việc sáp nhập, mở rộng đô thị hoặc nâng cấp đơn vị hành chính sẽ tác động sâu sắc đến dòng chảy dân cư và thị trường BĐS tại các khu vực liên quan, tạo ra các dòng di cư mới, định hình lại bức tranh dân số và kinh tế.
Khi một đô thị được mở rộng, sáp nhập các đơn vị hành chính lân cận, hoặc một tỉnh được thành lập/sáp nhập, thường sẽ có một trung tâm kinh tế - hành chính mới được quy hoạch và đầu tư phát triển mạnh mẽ hơn. Các cơ quan hành chính, trụ sở doanh nghiệp, trung tâm thương mại - dịch vụ, trường học, bệnh viện có xu hướng tập trung hoặc mở rộng tại khu vực trung tâm mới này. Điều đó kéo theo một lượng lớn cán bộ công chức, nhân viên, giáo viên, học sinh, sinh viên, người lao động có tay nghề cao và đội ngũ kinh doanh dịch vụ di chuyển đến để làm việc và sinh sống, khiến TLTDSCHTh tại khu vực này sẽ tăng mạnh.
Ngược lại, những khu vực bị sáp nhập nhưng chưa được đầu tư đồng bộ hoặc các vùng nông thôn lân cận có thể đối mặt với tình trạng dịch chuyển dân số về trung tâm mới. Nếu các đô thị hay khu dân cư từng là trung tâm của đơn vị hành chính cũ không được định hướng phát triển rõ ràng hoặc không có lợi thế cạnh tranh mới, chúng có thể chứng kiến sự giảm sút TLTDSCHTh, thậm chí chuyển sang âm.
Sự thay đổi về TLTDSCHTh do điều chỉnh địa giới hành chính sẽ kéo theo những hệ quả rõ rệt cho thị trường BĐS. Tại khu vực trung tâm mới được nâng tầm, thị trường BĐS sẽ "thăng hoa". Nhu cầu về nhà ở (cả mua và thuê), văn phòng, mặt bằng kinh doanh, dịch vụ bùng nổ do dòng người đổ về và các hoạt động kinh tế gia tăng. Để đáp ứng nhu cầu này, các dự án nhà ở, khu đô thị mới, trung tâm thương mại - dịch vụ sẽ được đầu tư ồ ạt. Sự gia tăng nhu cầu và kỳ vọng phát triển đẩy giá BĐS thiết lập mặt bằng mới, tạo ra "sóng" đầu tư trong ngắn hạn và tăng trưởng bền vững trong dài hạn.
Trái lại, tại các khu vực bị sáp nhập hoặc vùng ven chưa được đầu tư kịp, thị trường BĐS sẽ đối mặt với thách thức lớn. Sức hút dân cư giảm sút hoặc sự dịch chuyển về trung tâm khiến nhu cầu mua bán, thuê BĐS đi xuống. Giao dịch chậm chạp, dẫn đến thanh khoản thấp hoặc thậm chí mất thanh khoản. Giá BĐS có thể đi ngang, giảm dần hoặc giảm mạnh ở những dự án cũ đang dư thừa. Đối với các dự án mới, rủi ro "đứng đường" là rất cao, bởi họ khó tìm được khách hàng có nhu cầu thực. Những thành phố/thủ phủ (cũ) về cơ bản sẽ bị tác động theo hướng này, trừ khi chúng có lợi thế cạnh tranh riêng về thiên nhiên, địa lý, nghề truyền thống, hoặc được định hướng phát triển độc lập khác.
Quá trình hình thành một trung tâm mới từ thay đổi địa giới hành chính cần có thời gian và được triển khai theo các thứ tự ưu tiên nhất định. Các dòng chảy dân cư dồn về thủ phủ tỉnh mới giai đoạn đầu chủ yếu là cán bộ, công chức … sau dần dần sẽ là gia đình của họ chuyển để hợp lý hóa gia đình, các công ty, trung tâm thương mại dịch vụ, trường học, bệnh viện … cũng được chuyển về hoặc xây mới/ mở rộng….đây là quá trình kết tụ còn lối kéo dòng người từ nông thông trong và ngoại tình …bồi đắp nên một đô thị bền vững. Tất nhiên, mức độ đô thị hóa và dịch chuyển dân cư có tốc độ khác nhau chẳng hạn dân Bắc Ninh chuyển về Bắc Giang hay Vĩnh Phúc chuyển lên Phú Thọ … sẽ ít do đô thị họ đang sống đã phát triển, gần Thủ đô hơn và khoảng cách giữa nơi mới và cũ cho phép đi về hằng ngày….ấy là giai đoạn đầu, đời con cháu sẽ dần chuyển về Thủ phủ mới trừ khi ở đó có lợi thế cạnh tranh riêng do Mẹ Thiên nhiên ban tặng hoặc chính quyền mới có kế hoạch phát triển độc lập nhằm phát huy thế mạnh của địa phương.
Nhà đầu tư, các gia đình có quyền lợi trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan tới việc điều chỉnh địa giới hành chính, cụ thể là sáp nhập tỉnh cần nghiên cứu kỹ quy hoạch và định hướng phát triển của các khu vực được điều chỉnh để nắm bắt cơ hội hoặc tránh rủi ro, đặc biệt là theo dõi sát sao sự dịch chuyển và tập trung dân cư.
Chúc thành công !
Xem thêm bài trước >>> Giá Bất động sản neo cao, không chịu giảm: Vòng quay tiền (V) thấp- một lý do bị lãng quên
Cùng cộng đồng
Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) chính thức được Tổ chức tư vấn tài chính công nghệ hàng đầu thế giới Celent vinh danh tại Celent Model Bank Awards 2025 với giải thưởng danh giá ở hạng mục “Ngân hàng quản lý vận hành xuất sắc” (Operational Excellence). Đây là lần đầu tiên Techcombank được Celent vinh danh trong hệ thống giải thưởng Model Bank toàn cầu - cũng là đại diện duy nhất của Việt Nam cho đến thời điểm hiện tại đạt được danh hiệu này. Xem thêm
Team nhà giàu lại có thêm chỗ vung gậy mới: Sân golf Quang Hanh hơn 100 ha chính thức được "gật đầu" cho triển khai tại TP Cẩm Phả – Quảng Ninh. Xem thêm
Chưa đầy một tuần sau khi Tổng thống Donald Trump tung ra “Trump Card” – thẻ vàng nhập cư trị giá 5 triệu USD, gần 70.000 người toàn cầu đã nhảy vào đăng ký. Gọi đây là thị thực hạng sang, hay... vé VIP đi Mỹ cũng không sai! Xem thêm
Ninh Bình mới chưa kịp nóng máy, Xuân Trường đã đòi xây… sân bay! ✈️ 9 cây cầu, 2 đại lộ, cả một 'giấc mơ hạ tầng' đang được vẽ ra 🚧 Ai hóng? Xem thêm
Tối 13/6, các trận đấu cuối cùng của vòng chung kết cuộc thi sáng tạo Robot Việt Nam 2025 (Robocon 2025) đã diễn ra tại Nhà thi đấu Ninh Bình, thành phố Hoa Lư, tỉnh Ninh Bình. Trong vai trò là đơn vị đồng hành, đại diện Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam (PVcomBank) đã tham dự lễ bế mạc và trao giải cho các đội tuyển đạt thành tích cao nhất. Xem thêm
Việc triển khai ứng dụng ngân hàng số thế hệ mới SHB SAHA tới khách hàng đánh dấu một cột mốc quan trọng trong chiến lược chuyển đổi số toàn diện của Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB) sau hơn 32 năm phát triển, nhằm tạo ra một hệ sinh thái các dịch vụ Xem thêm
💸 Từ 1/6/2025, ai bán ăn uống, khách sạn, bán lẻ, vận tải, spa, karaoke... mà doanh thu >1 tỷ/năm thì chính thức lọt “vòng gửi xe” – phải xuất hóa đơn điện tử từ máy tính tiền, có kết nối với cơ quan thuế nha! Người kinh doanh chú ý tuân thủ theo quy định mới... Xem thêm
📅 Từ 1/6/2025, hàng chục nghìn hộ kinh doanh có doanh thu trên 1 tỷ đồng/năm đã chính thức chuyển sang chế độ kê khai thuế theo doanh thu thực tế. Xem thêm
Rolls-Royce thì quen mặt rồi, nhưng lần này là “Rolls-Royce của bầu trời” nha quý dzị! Hãng hàng không của tỷ phú Nguyễn Thị Phương Thảo vừa chốt đơn “xịn sò” với Rolls-Royce, đặt thêm 40 động cơ Trent 7000 để “gắn” vào dàn Airbus A330neo thân rộng 💪. Xem thêm
Một “ông lớn” công nghệ đến từ Đài Loan (Trung Quốc) – Tập đoàn MiTAC – vừa ngỏ ý muốn hợp tác với Bình Dương để phát triển các dự án giao thông thông minh, đặc biệt là đường sắt đô thị. Xem thêm
Hai phòng chờ thương gia mới The SENS Business Lounge và SH Premium Lounge Tan Son Nhat vừa chính thức được Sacombank bổ sung vào hệ thống phòng chờ đặc quyền dành cho chủ thẻ cao cấp. Đây là hoạt động nổi bật nhất nhằm nâng cao trải nghiệm khách hàng tại sân bay Quốc tế Tân Sơn Nhất (TP.HCM). Xem thêm
Người chơi hệ “hòn đảo xịn sò” nay có thêm lý do để tự hào: Chính phủ vừa chính thức gật đầu cấp phép cho Hãng hàng không Sun PhuQuoc Airways – do Công ty TNHH Hàng không Mặt trời Phú Quốc đầu tư. 🌞 Xem thêm
Trong xu hướng phục hồi mạnh mẽ của chứng khoán, VPBankS giảm lãi suất margin xuống mức thấp kỷ lục, chỉ từ 6,6%/năm, đi kèm với hàng loạt ưu đãi như miễn phí giao dịch trọn đời, tặng điểm đổi quà Loyalty khi mở tài khoản, chơi game trúng thưởng… Xem thêm
Mới đây, tại khách sạn JW Marriott Hà Nội, Danko Group và Vietcombank “chốt đơn” hợp tác toàn diện + hợp đồng tín dụng dự án Danko Riverside. Combo song kiếm hợp bích này không chỉ đẹp về hình thức mà còn mạnh về nội lực! 💪 Xem thêm
Dân chơi vàng chuẩn bị vui như trúng đậm! Sau hơn một thập kỷ “một mình một chợ”, Ngân hàng Nhà nước đang lên kế hoạch sửa Nghị định 24 để mở đường cho nhiều đơn vị cùng sản xuất vàng miếng, không còn “chỉ có SJC nói chuyện” nữa 😮💨. Xem thêm
Xem thêm
Doanh nghiệp giới thiệu
Có thể bạn biết
Xem tất cả
Như Ý
Hoàng Thị Diệp
Nguyễn Lan Nhi
Đỗ Thuỳ Trang
